築古長屋 再生費用の実測データ集｜工事項目別の実費一覧
このページの数字はすべて、運営者本人が実際に支払った実費（実測値）です。一般的な相場表ではありません。ネットに多い「費用目安」と違い、1つの実物件で実際にかかった金額をそのまま公開しています。物件・時期・地域・仕様が変われば金額は変わる前提でお使いください。
📊 データ元物件: 大阪の連棟長屋（実録記事はこちら）
購入165万円＋リフォーム195.9万円＋諸費用20.2万円＝総投資 381.1万円
家賃66,000円/月（事業用・税込）→ 表面利回り 20.78%・回収 4.8年
購入165万円＋リフォーム195.9万円＋諸費用20.2万円＝総投資 381.1万円
家賃66,000円/月（事業用・税込）→ 表面利回り 20.78%・回収 4.8年
工事費の実測明細（19項目・合計195.9万円）
| 区分 | 工事項目 | 実費 |
|---|---|---|
| 外部 | シャッター新設 | 150,000円 |
| 解体 | 解体・ゴミ処分・美装 | 100,000円 |
| 設備 | 電気・設備工事 | 400,000円 |
| 土間 | 土間整地・メッシュ・伸縮目地・コンクリート | 220,000円 |
| 構造 | 補強梁 210-105 3本 | 54,000円 |
| 内装 | 1階壁下地・表補修 | 50,000円 |
| 内装 | 12mm壁 OSBボード仕上げ 40枚 | 88,000円 |
| 内装 | 壁・天井 OSBボード 50枚 | 110,000円 |
| 内装 | 壁下地 | 9,800円 |
| 内装 | 壁下地 105-27 | 18,000円 |
| 内装 | 壁下地 15-40 | 27,000円 |
| 内装 | 間仕切り下地 27-40 30本 | 15,000円 |
| 内装 | 2階天井やり替え 下地 | 30,000円 |
| 床 | 2階床 杉板 | 77,000円 |
| 造作 | 階段 | 100,000円 |
| 建具 | 扉1セット | 30,000円 |
| 水回り | トイレ | 50,000円 |
| 水回り | 手洗い | 30,000円 |
| 手間 | 大工手間 | 400,000円 |
| 合計 | 1,958,800円 |
💡 読み方: 最大の費目は「大工手間40万円」「電気・設備40万円」で、材料（OSBボード90枚 約20万円）は安い。「完成品（ユニットバス・キッチン・既製建具）を買わず、材料＋手間で作る」構成が総額を圧縮しています。風呂・キッチンを作らない「倉庫＋事務所」用途への転換が前提です（戦略の詳細）。
取得時の諸費用（実測）
| 項目 | 実費 |
|---|---|
| 不動産購入（大阪・連棟長屋） | 1,650,000円 |
| 登記費用（免許税含む） | 111,500円 |
| 仲介手数料 | 90,750円 |
※仲介手数料は法改正前の通常料率（165万円×5%＋消費税）の実額です。2024年7月1日の宅建業法報酬告示の改正で、800万円以下の物件は仲介手数料の上限が税込33万円となり買主側にも適用されるため、これから買う場合は仲介手数料ベースで最大24万円ほど多めに見込んでください（上限であり、媒介契約前の説明・合意が必要です）。
この数字を自分の物件に当てはめる
実測値はあくまで1物件のサンプルです。ご自身の検討物件に当てはめるときは、次の2つのツールをどうぞ（無料・登録不要）。
利回り逆算シミュレーター — 家賃から「買っていい価格」を逆算 修繕費・家賃換算ツール — 「6万円=1,000円換算則」で判断引用ポリシー（リンクフリー）
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引用例: 出典「DIY大家ナビ 築古長屋 再生費用の実測データ集」https://diy-ooya.com/data/
更新について
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