なぜ住宅ではなく倉庫＋事務所にしたのですか？

住宅に戻すとユニットバス・キッチン・建具など完成品の設備費で費用が膨らむためです。倉庫＋事務所ならそれらが不要で、リフォーム費を大きく抑えられます。

この利回りは誰でも再現できますか？

再現を保証するものではありません。条件が揃った物件を価格交渉のうえ購入した結果です。考え方は他の物件にも応用できます。

事業用で貸すと何が違いますか？

家賃に消費税がかかる、原状回復や契約条件の考え方が住宅と異なるなどの違いがあります。契約は専門家に確認のうえ進めてください。

【実録】165万円の長屋を倉庫＋事務所に再生｜総投資381万円・表面利回り20.78%の全記録

最終更新: 2026-07-07｜運営者: 辻本貴行（この物件の買主・工事の実施者本人）

これは私（運営者）が実際に大阪で購入・再生・賃貸した物件の記録です。売買契約・リフォーム費用明細・家賃はすべて実測値。「築古長屋を住宅に戻す」のではなく「倉庫＋事務所」に用途を変えて貸すという発想で、コストの大半を占める水回り設備を作らずに再生しました。

物件購入 165万円＋リフォーム 195.9万円＋諸費用 20.2万円＝総投資 381.1万円
家賃 66,000円/月（税込・事業用）＝年間 79.2万円 → 表面利回り 20.78%・回収 4.8年

※辻本式14.5%ルール（表面14.5%以上・回収7年以内）を大きく上回る結果ですが、後述のとおり用途と需給を選んだ特殊解であり、すべての物件で再現できる数字ではありません。

戦略：「商品として完成しているもの」を作らない

築古再生でコストが跳ね上がるのは、ユニットバス・キッチン・建具といった「商品として完成しているもの」です。材料は安くても、完成品は高い。そこで発想を逆にしました。

💡 それらを全て無くす → 住宅ではなく「倉庫＋事務所」として貸す。住宅より安く作れて、貸事務所・倉庫の相場は住宅系より高い。これがこの物件のコンセプトです。

需要と供給の考え方はシンプルで、「魚がそれほど多くなくても、釣り人が少ない場所で釣る」。1階シャッター付きの倉庫＋2階事務所という商品は、探している事業者がいるのに供給がほとんどありません。

Before → After（外観）

再生後の外観。門扉を撤去しシャッターを設置 — 📷 再生後：門まわりを撤去しシャッター設置（15万円）

Before → After（内部）

工事前。内装を解体し構造の柱と梁があらわになった状態 — 📷 工事前：内装を解体して構造だけに（解体・ゴミ処分・美装 10万円）

完成した1階。土間コンクリートとOSBボード仕上げの壁・階段 — 📷 完成1階：土間コン（22万円）＋壁・天井OSBボード仕上げ。軽バンがそのまま入る倉庫に

完成した2階事務所。杉板の床とグレーのアクセント壁 — 📷 完成2階：床は杉板（7.7万円）＋アクセント壁の事務所

完成したトイレ。シンプルな洋式便器と手洗い — 📷 水回りはトイレ（5万円）＋手洗い（3万円）だけ。風呂・キッチンは作らない

リフォーム費用の実測明細（合計195.9万円）

項目	実費	項目	実費
シャッター	150,000円	壁下地 15-40	27,000円
電気・設備工事	400,000円	壁・天井 OSBボード50枚	110,000円
土間整地・メッシュ・伸縮目地・コンクリート	220,000円	間仕切り下地 27-40 30本	15,000円
1階壁下地・表補修	50,000円	2階床杉板	77,000円
補強梁 210-105 3本	54,000円	扉1セット	30,000円
12mm壁 OSBボード仕上げ40枚	88,000円	解体・ゴミ・美装	100,000円
階段	100,000円	トイレ	50,000円
壁下地	9,800円	手洗い	30,000円
2階天井やり替え下地	30,000円	大工手間	400,000円
壁下地 105-27	18,000円	合計	1,958,800円

💡 明細を見ると、いちばん高いのは「大工手間40万円」と「電気・設備40万円」。材料はOSBボード90枚で約20万円と安い。つまり「完成品を買わず、材料＋手間で作る」構成が総額を圧縮しています。仕上げをOSBの現し（あらわし）にしたことで、クロス・塗装の工程ごと省略しているのもポイントです。

取得費用と利回り（すべて実測）

項目	金額
不動産購入	1,650,000円
リフォーム費用	1,958,800円
登記費用（免許税含む）	111,500円
仲介手数料	90,750円
総投資額	3,811,050円
家賃（事業用・税込）	66,000円/月＝792,000円/年
表面利回り	20.78%（回収4.8年）

出口の考え方（オーナーチェンジ試算）

入居者が付いた状態の物件は「家賃収入が完成した商品」としても売れます。仮に表面利回り10%の収益物件として売る場合、年間792,000円÷10%＝売却想定792万円。総投資381万円との差は約411万円の資産増加という試算になります。

※売却想定価格は利回りからの逆算値であり、実際の売買価格・査定額を示すものではありません。

🔧 運営者の実務メモ（辻本）

この物件が私の「安く作って、高く貸す」の型です。ポイントは3つ。①用途を住宅に固定しない——ユニットバスとキッチンを作らないだけでリフォーム費は劇的に下がる。②需給が崩れた市場を選ぶ——シャッター付き倉庫＋事務所を探す事業者は常にいるのに、供給はほぼ無い。③数字はすべて辻本式14.5%ルール（表面14.5%以上・回収7年以内）から逆算して決める。この物件は20.78%なので余裕を持ってラインを超えました。同じ考え方は6万円=1,000円換算則（修繕原価6万円＝家賃1,000円相当）と合わせて、他の記事でも解説しています。

この物件で使った主な建材

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※電気・設備工事は有資格者の領域です。この物件でも電気・設備は業者施工（40万円）。DIYで無理に触ると後から高くつきます。

→ 解体費を安くした方法（分別のやり方）はこちら → 自分の物件に合う修繕は？ 30秒診断へ

よくある質問

Q. なぜ住宅ではなく倉庫＋事務所にしたのですか？: 住宅に戻すとユニットバス・キッチン・建具など「完成品」の設備費で費用が膨らむためです。倉庫＋事務所ならそれらが不要で、リフォーム費を大きく抑えられ、かつ事業用の賃料相場は住宅系より高くなる場合があります。
Q. この利回りは誰でも再現できますか？: 再現を保証するものではありません。前面道路・間口・近隣の倉庫需要など条件が揃った物件を、価格交渉のうえで購入した結果です。考え方（完成品を作らない・需給の崩れた用途を選ぶ・利回りから逆算する）は他の物件にも応用できます。
Q. 事業用で貸すと何が違いますか？: 家賃に消費税がかかる（この物件は6万円＋税）、原状回復や契約条件の考え方が住宅と異なる、といった違いがあります。契約は宅建業者・専門家に確認のうえ進めてください。